कैश-ऑन-कैश रिटर्न, समझाया गया
फ़ाइनेंस की गई प्रॉपर्टी का असली रिटर्न उसके डाउन पेमेंट पर क्यों निर्भर करता है, उसकी कीमत पर नहीं।
नेट रेंटल यील्ड इनकम को प्रॉपर्टी की पूरी वैल्यू के मुक़ाबले नापती है, लेकिन अगर आपने लोन से ख़रीदारी फ़ाइनेंस की है, तो यह वह नंबर नहीं है जो आपके असल निवेश को दिखाता है। कैश-ऑन-कैश रिटर्न ठीक उसी इनकम को सिर्फ़ आपके लगाए गए कैश के मुक़ाबले नापता है, और फ़ाइनेंसिंग इन दोनों नंबरों को बहुत दूर-दूर कर सकती है।
एक जैसी इनकम, बिल्कुल अलग रिटर्न
एक जैसी रुपये की नेट रेंटल इनकम कमाने वाली प्रॉपर्टी एक मामूली रिटर्न जैसी भी लग सकती है और एक शानदार रिटर्न जैसी भी — यह पूरी तरह इस पर निर्भर करता है कि ख़रीदारी का कितना हिस्सा आपका अपना कैश था और कितना किसी लेंडर का पैसा। इनकम नहीं बदलती; सिर्फ़ वह डिनॉमिनेटर बदलता है जिसके मुक़ाबले आप उसे नाप रहे हैं।
व्यावहारिक उदाहरण: लीवरेज नंबर को बढ़ा देता है
रेंटल यील्ड कैलकुलेटर के अपने डिफ़ॉल्ट आंकड़ों का इस्तेमाल करते हुए: एक ₹60,00,000 की प्रॉपर्टी जो ₹1,60,000 की सालाना नेट इनकम कमाती है (वही आंकड़ा जो ग्रॉस बनाम नेट रेंटल यील्ड में इस्तेमाल किया गया था), 20% के डाउन पेमेंट (₹12,00,000 कैश) पर 13.33% का कैश-ऑन-कैश रिटर्न मिलता है। डाउन पेमेंट को घटाकर 10% (₹6,00,000 कैश) करने पर वही इनकम 26.67% देती है। इसकी जगह इसे बढ़ाकर 50% (₹30,00,000 कैश) करने पर, यह घटकर 5.33% रह जाता है। 100% कैश पर, बिना किसी लोन के, कैश-ऑन-कैश रिटर्न बिल्कुल नेट यील्ड के बराबर हो जाता है, यानी 2.67%, यह पुष्टि करते हुए कि जब कोई फ़ाइनेंसिंग शामिल नहीं होती, तो यह फ़ॉर्मूला अनलीवर्ड स्थिति में सिमट जाता है।
किसी प्रॉपर्टी पर आप जो सालाना रेंटल यील्ड कमा रहे हैं उसका पता लगाएं।
वह जोखिम जो यील्ड के आंकड़े में नहीं दिखता
26.67% का कैश-ऑन-कैश रिटर्न 13.33% वाले से कहीं बेहतर दिखता है, लेकिन कोई भी नंबर उसके नीचे बैठे क़र्ज़ को नहीं दिखाता। ख़रीदारी का ज़्यादा हिस्सा फ़ाइनेंस करने से आपके लगाए गए कैश पर आपका रिटर्न बढ़ जाता है, लेकिन इसका मतलब यह भी है कि हर महीने चुकाने के लिए एक बड़ी EMI, और अगर किराया घट जाए या प्रॉपर्टी उम्मीद से ज़्यादा समय तक ख़ाली रहे तो ज़्यादा एक्सपोज़र। कैश-ऑन-कैश रिटर्न आपको बताता है कि आपका निवेश किया गया कैश कितनी मेहनत कर रहा है; यह नहीं बताता कि वह नंबर पाने के लिए आपने कितना जोखिम उठाया।
दो फ़ाइनेंस की गई प्रॉपर्टी की तुलना करते वक़्त, कैश-ऑन-कैश रिटर्न और अंदरूनी लोन शर्तें दोनों साथ में देखें, सिर्फ़ रिटर्न के आंकड़े को अलग से नहीं: भारी लीवरेज से हासिल किया गया ज़्यादा नंबर अपने-आप बेहतर निवेश नहीं बन जाता, यह एक जैसी इनकम पाने का बस एक ज़्यादा जोखिम भरा रास्ता है।
सभी आंकड़े सांकेतिक और केवल शैक्षणिक उद्देश्यों के लिए हैं, यह वित्तीय सलाह नहीं है।
संबंधित लेख
आगे पढ़ने लायक कुछ और लेख।