ग्रॉस बनाम नेट रेंटल यील्ड, समझाया गया
लिस्टिंग में बताया गया नंबर शायद ही वह नंबर होता है जो आप असल में कमाएंगे।
किसी प्रॉपर्टी लिस्टिंग या ब्रोकर की पिच में बताई गई रेंटल यील्ड लगभग हमेशा ग्रॉस आंकड़ा होती है: सालाना किराया, प्रॉपर्टी की वैल्यू से भाग देकर, बस इतना ही। यह कैलकुलेट करने और बताने के लिए सबसे आसान नंबर है, और सबसे आशावादी भी, क्योंकि यह चुपचाप मान लेता है कि प्रॉपर्टी बिना किसी ओनरशिप लागत के हर एक महीने किराए पर दी हुई है।
हेडलाइन नंबर क्या छोड़ देता है
दो चीज़ें ग्रॉस यील्ड को आपकी असल जेब में आने वाली राशि से अलग करती हैं: वेकेंसी, यानी टेनेंट के बीच प्रॉपर्टी के खाली रहने के महीने, और खर्चे: प्रॉपर्टी टैक्स, मेंटेनेंस, इंश्योरेंस, और सोसाइटी चार्जेज। इनमें से कोई भी ग्रॉस आंकड़े में नहीं दिखता, भले ही ये दोनों रेंटल प्रॉपर्टी रखने का एक सामान्य, बार-बार आने वाला हिस्सा हैं।
ग्रॉस और नेट के बीच का फ़र्क़
रेंटल यील्ड कैलकुलेटर की अपनी डिफ़ॉल्ट का इस्तेमाल करते हुए: ₹60,00,000 की एक प्रॉपर्टी ₹20,000/माह पर किराए पर दी गई, साल में 1 महीने की वेकेंसी और प्रॉपर्टी की वैल्यू का 1% सालाना खर्चे के तौर पर। ग्रॉस यील्ड एक साफ़ 4.00% है (साल में ₹2,40,000)। वेकेंसी से मिला किराया घटकर 11 महीने का रह जाने और ₹60,000 के खर्चे घटाने के बाद, असल नेट इनकम सिर्फ़ ₹1,60,000 रह जाती है: 2.67% की नेट यील्ड। हेडलाइन नंबर आपकी असल सालाना इनकम को ₹80,000 से ज़्यादा दिखाता है, ठीक उतना जितना 4% का आंकड़ा बताता है उससे एक तिहाई कम।
किसी प्रॉपर्टी पर आप जो सालाना रेंटल यील्ड कमा रहे हैं उसका पता लगाएं।
नेट ही वह नंबर क्यों है जो असल में मायने रखता है
ग्रॉस यील्ड प्रॉपर्टीज़ को एक-दूसरे के मुक़ाबले जल्दी, मोटे तौर पर जांचने के लिए उपयोगी है, क्योंकि इसे सिर्फ़ लिस्टिंग प्राइस और बताए गए किराए से ही सस्ते में कैलकुलेट किया जा सकता है। लेकिन यह लगभग किसी भी दूसरे निवेश की यील्ड से तुलना करने लायक नहीं है, जो आमतौर पर लागत घटाने के बाद बताई जाती है। जब आप किसी रेंटल प्रॉपर्टी को फिक्स्ड डिपॉज़िट, बॉन्ड, या डिविडेंड देने वाले स्टॉक के मुक़ाबले तौल रहे हों, तो नेट आंकड़ा (ग्रॉस नहीं) ही सही, बराबर आधार पर की गई तुलना है।
सिर्फ़ एक बताई गई यील्ड को जस का तस मान लेने की बजाय, ख़ास खर्चों के आंकड़े (प्रॉपर्टी टैक्स, सोसाइटी मेंटेनेंस, उस माइक्रो-मार्केट में सामान्य वेकेंसी) पूछें या ख़ुद अनुमान लगाएं। एक जैसी 4% ग्रॉस यील्ड वाली दो प्रॉपर्टी की नेट यील्ड इस पर निर्भर करते हुए काफ़ी अलग हो सकती है कि बिल्डिंग कितनी अच्छी तरह मेंटेन है और यह टेनेंट के बीच कितनी आसानी से दोबारा किराए पर चढ़ती है।
सभी आंकड़े सांकेतिक और केवल शैक्षणिक उद्देश्यों के लिए हैं, यह वित्तीय सलाह नहीं है।
संबंधित लेख
आगे पढ़ने लायक कुछ और लेख।