फिक्स्ड बनाम फ्लोटिंग ब्याज दरें, समझाई गईं
लंबी लोन अवधि में हर तरह की दर कैसे बर्ताव करती है, और एक चुनने के ट्रेड-ऑफ।
लगभग हर लंबी अवधि वाला लोन (ख़ासतौर पर होम लोन) एक रुपया डिस्बर्स होने से पहले आपको फिक्स्ड और फ्लोटिंग ब्याज दर के बीच चुनने पर मजबूर करता है। यह चुनाव इस बारे में नहीं है कि साइन करने वाले दिन कौन सी दर “बेहतर” है। यह इस बात पर आकर टिकता है कि अगले 15–20 साल में दरों के हिलने का जोखिम कौन उठाता है, और यह दोनों दिशाओं में असल में एक अनिश्चित दांव है।
हर एक का असल में क्या मतलब है
- फिक्स्ड दर: आपकी ब्याज दर (और इसलिए आपकी EMI) लोन की पूरी अवधि के लिए एक जैसी रहती है (या, कुछ प्रोडक्ट पर, फ्लोटिंग में बदलने से पहले एक तय शुरुआती अवधि के लिए)। आपको दिन एक से ही अपना सटीक मासिक ख़र्च पता होता है, चाहे बड़ी अर्थव्यवस्था में ब्याज दरों का कुछ भी हो।
- फ्लोटिंग दर: एक बाहरी बेंचमार्क से जुड़ी होती है (भारत में, आमतौर पर आपके लेंडर की रेपो-लिंक्ड लेंडिंग रेट के ज़रिए रेपो रेट) और समय-समय पर रीसेट होती है। जब बेंचमार्क हिलता है, तो आपकी EMI या आपकी बाक़ी अवधि भी उसी के साथ हिलती है: आप यह तय नहीं कर सकते कि किस दिशा में।
फ्लोटिंग दरें लगभग हमेशा एक ही लोन पर फिक्स्ड दरों से कम पर शुरू होती हैं: लेंडर फिक्स्ड दर से मिलने वाली निश्चितता के लिए एक प्रीमियम पहले से जोड़ देते हैं। यह कम शुरुआती पॉइंट ही मुख्य वजह है कि ज़्यादातर होम लोन डिफ़ॉल्ट रूप से फ्लोटिंग के साथ बेचे जाते हैं, लेकिन एक कम शुरुआती EMI, 20 साल में एक कम कुल लागत के बराबर नहीं है।
एक ही लोन, दो तरीक़ों से
20 साल के लिए ₹48,00,000 का एक होम लोन लें। पूरी अवधि के लिए 8.5% पर फिक्स्ड, ₹41,656 की EMI देता है और कभी नहीं बदलता। उसी मूलधन पर एक फ्लोटिंग लोन 8% (₹40,149 की कम EMI) पर शुरू हो सकता है, जब तक दरें वहीं टिकी रहें। असली सवाल यह है कि बेंचमार्क के असल में हिलने पर क्या होता है।
वही ₹48,00,000 का लोन, 20 साल की अवधि, असली EMI अमॉर्टाइज़ेशन फ़ॉर्मूले के साथ। पूरी अवधि 8.5% पर फिक्स्ड: EMI ₹41,656, कुल ब्याज ₹51,97,324। फ्लोटिंग, 8% से शुरू होकर 5 साल तक (₹42,01,228 बाक़ी बैलेंस के साथ) फिर बाक़ी 15 साल के लिए रीसेट: अगर दर बढ़कर 9.25% हो जाए, तो EMI बढ़कर ₹43,239 हो जाती है और कुल ब्याज बढ़कर ₹53,91,916 हो जाता है: पूरी अवधि फिक्स्ड रहने से ₹1,94,592 ज़्यादा। इसकी बजाय अगर दर घटकर 7% हो जाए, तो EMI घटकर ₹37,762 रह जाती है और कुल ब्याज सिर्फ़ ₹44,06,076 रहता है: फिक्स्ड से ₹7,91,248 कम। वही शुरुआती लोन, वही कम शुरुआती EMI: दोनों नतीजे सिर्फ़ इस बात पर निर्भर करते हुए कि दरें किस दिशा में हिलीं, लगभग ₹12 लाख से अलग हो जाते हैं।
अपने होम लोन की EMI, अमॉर्टाइज़ेशन, और टैक्स-सेविंग डिडक्शन प्लान करें।
किसी भी लोन के लिए EMI, कुल ब्याज, और पेऑफ़ शेड्यूल का हिसाब लगाएं।
यह फ़र्क़ ही पूरा ट्रेड-ऑफ़ एक नंबर में है। रेट-हाइक वाले सिनेरियो में फ्लोटिंग कोई ख़राब चुनाव नहीं बन गया: इसने बस लेंडर की बजाय आपको वह हलचल झेलने वाला बना दिया। न ही रेट-कट वाले सिनेरियो में फिक्स्ड कोई ख़राब चुनाव बना; आपने बस उस निश्चितता के लिए भुगतान किया जिसकी अंत में ज़रूरत नहीं पड़ी।
कौन सा चुनें
फ्लोटिंग उन उधारकर्ताओं के लिए बेहतर बैठता है जो बिना असली वित्तीय दबाव के EMI बढ़ोतरी झेल सकते हैं, या जो दरों की हलचल की परवाह किए बिना आक्रामक तरीक़े से प्रीपे/रीफ़ाइनेंस करने की योजना बना रहे हैं: कम शुरुआती दर जितनी देर दरें कम रहती हैं उतना उनके पक्ष में कंपाउंड होती है। फिक्स्ड उन उधारकर्ताओं के लिए बेहतर बैठता है जिनका मासिक बजट सख़्त और तय है और जिन्हें एक रेट हाइक असल में दबाव में डाल देगी: उनके लिए, निश्चितता के लिए प्रीमियम चुकाना इसके क़ाबिल है, भले ही यह उस सिनेरियो में ज़्यादा पड़े जहां दरें आख़िर में गिरती हैं।
पहले से यह जानने का कोई तरीक़ा नहीं है कि आप किस सिनेरियो में पड़ेंगे: यही चीज़ इसे किसी ट्रिक सवाल की बजाय एक असली ट्रेड-ऑफ़ बनाती है। आप जो कर सकते हैं वह है साइन करने से पहले अपनी लोन राशि के साथ दोनों सिनेरियो चलाकर देखना कि हर तरफ़ असल में कितना दांव पर लगा है।
सभी आंकड़े सांकेतिक और केवल शैक्षणिक उद्देश्यों के लिए हैं, यह वित्तीय सलाह नहीं है।
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