कितना डाउन पेमेंट करना चाहिए?
बड़ा डाउन पेमेंट अक्सर दिखने से बेहतर गारंटीड रिटर्न क्यों होता है।
होम लोन के डाउन पेमेंट को लेकर ज़्यादातर सलाह लेंडर के न्यूनतम पर ही रुक जाती है: उतना ही चुकाएं जितने से लोन-टू-वैल्यू रेशियो सीमा के भीतर रहे, और बाकी बचत कहीं और लगाएं। लेकिन पूरे लेन-देन में डाउन पेमेंट उन चंद चीज़ों में से एक है जिन्हें आप वाक़ई अपने नियंत्रण में रख सकते हैं, और इसे न्यूनतम से ज़्यादा बढ़ाने का लोन की असली लागत पर एक वास्तविक, नापने लायक असर पड़ता है।
बड़ा डाउन पेमेंट आपको असल में क्या देता है
होम लोन कैलकुलेटर के अपने डिफ़ॉल्ट का इस्तेमाल करते हुए, ₹60,00,000 की प्रॉपर्टी पर 8.5% दर और 20 साल की अवधि के लिए, 20% डाउन पेमेंट (₹12,00,000) करने पर ₹48,00,000 का लोन बचता है, EMI ₹41,655.52 होती है, और पूरी अवधि में कुल ब्याज ₹51,97,323.65 बनता है। डाउन पेमेंट को 30% (₹18,00,000: यानी ₹6,00,000 ज़्यादा) तक बढ़ाने पर लोन घटकर ₹42,00,000 रह जाता है, EMI घटकर ₹36,448.58 हो जाती है और कुल ब्याज घटकर ₹45,47,658.19 रह जाता है। यह अतिरिक्त ₹6,00,000 का डाउन पेमेंट ₹6,49,665.46 का ब्याज बचाता है: यानी जितनी अतिरिक्त राशि आपने पहले जमा की, उससे भी ज़्यादा।
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यह गारंटीड रिटर्न क्यों है, कोई जोखिम नहीं
आप जो भी अतिरिक्त रुपया पहले जमा करते हैं, वह ऐसा रुपया है जो कभी उधार नहीं लिया जाता, और जो रुपया उधार नहीं लिया जाता, उस पर बची हुई पूरी अवधि के लिए आपके लोन की दर से कभी ब्याज नहीं चढ़ता। इससे बड़ा डाउन पेमेंट गणितीय रूप से एक ऐसे निवेश के बराबर हो जाता है जो आपके लोन की ब्याज दर (ऊपर के उदाहरण में 8.5%) लौटाने की गारंटी देता है, और उतने ही समय तक कंपाउंड होता है जितनी देर तक लोन वैसे भी चलता। असली बाज़ार निवेश के उलट, इसमें कोई उतार-चढ़ाव नहीं है और कम परफ़ॉर्म करने का कोई जोखिम नहीं: यह बचत उसी पल तय हो जाती है जब आप कम राशि पर लोन साइन करते हैं।
अवधि में जितनी जल्दी आप मूलधन घटाते हैं, उतना ही ज़्यादा ब्याज बचता है, क्योंकि EMI शुरुआत में ज़्यादातर ब्याज की तरफ़ ही जाती है। शुरुआत में किया गया बड़ा डाउन पेमेंट, कुछ साल बाद की गई उतनी ही रकम की प्रीपेमेंट से बेहतर साबित होता है, सिर्फ़ इसलिए क्योंकि यह पहले महीने से ही ब्याज को रोक देता है, बीच में जाकर काटने के बजाय।
कब फ़र्क को निवेश करना ज़्यादा समझदारी है
जो तुलना असल में मायने रखती है, वह है आपके लोन की ब्याज दर बनाम उस पैसे को निवेश करने पर आप वास्तविक रूप से कितना कमाने की उम्मीद कर सकते हैं। अगर आपके होम लोन की दर 8.5% है और आप बचे हुए ₹6,00,000 को वरना उससे कम कमाने वाली फ़िक्स्ड डिपॉज़िट में रखते, तो बड़े डाउन पेमेंट से मिलने वाला गारंटीड “रिटर्न” साफ़ तौर पर जीतता है। अगर आप इसे लंबी अवधि के लिए इक्विटी में निवेश करते और 20 साल में अपनी लोन दर से आगे निकलने की एक यथार्थवादी उम्मीद रखते हैं, तो ज़्यादा उम्मीद किया गया रिटर्न इस निश्चितता से आगे निकल सकता है, लेकिन यह तुलना तभी टिकती है जब आप जोखिम को लेकर ईमानदार हों: गारंटीड 8.5% एक अनिश्चित दोहरे अंक के रिटर्न से बिल्कुल अलग चीज़ है, जो उतनी ही आसानी से उम्मीद से कम भी रह सकता है।
सभी आंकड़े सांकेतिक और केवल शैक्षणिक उद्देश्यों के लिए हैं, यह वित्तीय सलाह नहीं है।
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